John Jacob Astor fue el primer multimillonario de Estados Unidos. Lo logró comprando terrenos en los alrededores de la ciudad de Nueva York, a fines del siglo XVIII y principios del XIX, que luego arrendó para construcciones. En el momento de su muerte, era el hombre más rico de América, debido a su negocio de bienes raíces.
El sector inmobiliario ha dado paso a millonarios y multimillonarios en todo el mundo, y los expertos consideran que esta es una inversión de bajo riesgo, segura y rentable. Sin embargo, al momento de invertir es necesario tomar en cuenta ciertos factores como la ubicación, las probabilidades de renta que existe y las reparaciones o remodelaciones que muchas veces terminan siendo más caras de lo esperado. ¿Quieres entender mejor cómo invertir en bienes inmuebles? A continuación te explicamos con detalle todo lo que debes saber del negocio de bienes raíces.
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¿Qué es el negocio de bienes raíces?
Es un negocio que cosiste en la inversión en bienes raíces o inmuebles, ya sea comprando un inmueble (como una casa, departamento, local comercial o terreno) para luego venderlo, o con la intención de rentarlo. Si la intención es venderlo, se espera antes que su valor aumente; y si la intención es rentarlo, hay que tomar en consideración las reparaciones o remodelaciones que este requiere.
También consiste en la adquisición de grandes terrenos con el objeto de construir o permitir que otros construyan, como es el caso de los desarrolladores.
Diferentes formas de negocio de bienes raíces
Existen diferentes manera de invertir en el negocio de bienes raíces. No necesariamente hay que ser millonario para incursionar. Te mostramos cuatro maneras hacerlo:
- Corredor Inmobiliario: Son personas con talentos y destrezas para negociar (compra-venta o renta) la propiedad de otros, a cambio de una comisión. Ofrecen desde casas y apartamentos hasta edificios y terrenos. La gran ventaja que suponen es que para ser uno de ellos no hay que contar con capital inicial, al menos no uno grande.
- Inversionista: Cuentan con grandes capitales para invertir en la propiedad, ya sea para comprar y revender o iniciar el desarrollo de un proyecto. Los inversionistas suelen aprovechar rebajas para comprar y revender propiedades por un precio mayor, obteniendo así una utilidad inmediata. Su negocio incluye también muchas veces remodelar o mejorar las casas o apartamentos para incrementar su valor.
- Desarrollador: Se trata de compañías con la infraestructura para desarrollar proyectos. Construyen edificios, bodegas, centros comerciales y complejos industriales. Estre sus estrategias está la compra de fincas a precios muy bajos para luego urbanizar y revender, obteniendo por ello grandes ganancias.
- Constructor: Está enfocado en la edificación y sus principales clientes son los inversionistas o desarrolladores. Estos últimos, requieren sus servicios para la construcción de casas, condominios u oficinas para la venta o renta. Su utilidad proviene de la construcción de unidades habitacionales a bajo costo.
¿Invertir en bienes raíces es un buen negocio?
Según la revista Forbes, «si se hace una correcta elección (en la inversión) la ventaja es la obtención de utilidades de hasta un 30%, en un período promedio de tres años». La inversión en bienes raíces es segura, rentable y de bajo riesgo, siempre y cuando se sepa elegir bien el inmueble a adquirir. Así que, si se has elegido el inmueble correcto, el riesgo es mucho menor y el valor de la propiedad aumentará con el tiempo.
Invertir en el negocio de bienes raíces es más lucrativo que ahorrar en el banco, ya que la tasa de interés en una cuenta de ahorro puede no ser muy alta y depende de la situación económica nacional. También es menos riesgoso que invertir en acciones en la bolsa, o en metales como el oro o la plata. Incluso las monedas locales pueden valer menos en tiempos de crisis, mientras que las propiedades se valorizan en dólares.
Factores que debes considerar para invertir en bienes raíces:
Antes de invertir en bienes raíces hay que contemplar los siguientes puntos para que las probabilidades de ganancias sean mayor que el riesgo de inversión:
1. Analizar bien la propiedad que se piensa comprar y la inversión total que significará:
Tener en cuenta factores como la ubicación, el precio, el estado del inmueble, la necesidad de reparaciones o remodelaciones y el mantenimiento que será necesario. También debes prestar atención a los impuestos a pagar, el crédito necesario para comprar el inmueble y, sobre todo, la posibilidad de que el inmueble pueda revenderse o pueda ser rentado a un precio que justifique lo invertido.
2. Pensar en inversión a largo plazo:
Las inversiones en bienes raíces son, en su mayoría, a largo plazo y en algunas ocasiones a mediano plazo. Es por ello que debes tener en cuenta que las ganancias que se pudieran obtener llegarán en un tiempo no menor a 3 años. Dado que, casi siempre, la plusvalía de un inmueble está sujeta al tiempo y al mercado inmobiliario.
3. Calcular la rentabilidad del inmueble antes de invertir:
La fórmula para hallar la rentabilidad de una inversión es:
Rentabilidad = (Ganancia / Inversión) x 100
Para calcular la rentabilidad de un inmueble se debe tomar en cuenta la inversión del inmueble y la ganancia que ha generado, la cual estará dada por la diferencia entre el precio de venta y la inversión (ganancia de capital) o, en caso de rentarlo, por la diferencia entre los ingresos por renta y los gastos (flujo de efectivo).
- Si un inmueble tuvo una inversión de 30 000 USD, y luego se vende a 40 000 USD, la rentabilidad del inmueble habrá sido de: ((40 000 – 30 000 )/ 30 000) x 100 = 33,3%.
- O, si un inmueble tuvo una inversión de 30 000 USD, los ingresos por renta en un año fueron de 12 000 USD y los gastos en el mismo periodo de tiempo fueron de 10 000 USD, la rentabilidad del inmueble habrá sido de: (12 000 – 10 000 / 30 000) x 100 = 6,7%.
4. Diversificar la inversión:
Es importante no invertir todo en el mismo mercado. Esta diversificación puede alcanzarse comprando viviendas más baratas para después rentarlas, en lugar de una sola más cara.
5. La preventa es la clave:
Busca proyectos con precios en preventa. Esto te asegura aún más rentabilidad a la hora de la venta a largo plazo.
6. Haz todo de forma legal:
Debes exigir los documentos en regla, como el certificado de libertad de gravámenes, para poder tomar posesión del inmueble. Asegúrate de tener los títulos de propiedad, licencias de uso del suelo y los planos del inmueble que especifiquen los límites de la propiedad en las escrituras.
7. No alquiles a cualquiera:
Antes de rentar tu propiedad, busca todas las referencias posibles de tu potencial inquilino y asegúrate de que existan garantías.
8. Vela por la conclusión de los proyectos:
Si inviertes en una obra que ya está en construcción, es mejor que te asegures antes de que la constructora tenga fianzas para que garanticen que se termine la obra. También deberías conseguir la copia de la licencia de construcción y los permisos de descarga de aguas residuales.
9. Busca propiedades rentables:
En un lugar donde hay mucha oferta el precio no crece. La construcción de ejes viales y la falta de planificación para el manejo del tránsito vehicular son factores que pueden influir en la rentabilidad de un inmueble.
10. Analiza el mercado:
Buscar indicadores en el mercado antes de invertir en el negocio de bienes raíces. Si las rentas están altas pero hay muy pocos locales comerciales, oficinas o viviendas vacíos, es una muestra de que todavía se puede crecer.
Analizar el mercado también implica estudiar la economía del país en el que se va invertir. Por lo que es importante dar seguimiento a aspectos como las tasas de interés, tasas de crecimiento del PIB, y la inflación. Así como a la tasa de natalidad, distribución del ingreso, índice de construcción de viviendas, datos del sector construcción y los impuestos. Con el fin de tener conocimiento sobre incentivos, créditos o financiamientos a bajos intereses.
11. Ten en cuenta el uso del inmueble:
El valor del inmueble depende de si es comercial, residencial o industrial. Por lo tanto, antes de invertir debes determinar para que tipo de uso es propicio. Pues existen, por ejemplo, muchos edificios que son pésimas inversiones si se adquieren para uso residencial. Pero, en cambio, resultan rentables, si se transforman en inmuebles comerciales. La situación contraria también puede suceder, por lo que, es indispensable que te encuentres pereparado para identificar estos factores.
12. Invierte usando la razón no el corazón:
Independiente del motivo o intención de compra es importante que siempre veas los bienes inmuebles como un negocio. Por eso, no debes dejarte llevar por las emociones y comprar movido por el impulso o los aspectos visuales y sentimentales. Invertir en un negocio de bines raíces es un ejercicio racional en el que es indispensable tener objetivos claros. Así como mantenerse informado y dejarse asesorar por expertos en la materia.
13. Forma un grupo de inversiones
La unión hace la fuerza, así que si tienes conocidos, amigos o contactos con experiencia en negocios de bienes raíces, saca provecho de ello y forma un equipo de inversores. Ya sea para la consulta de tramites, para la búsqueda de inmuebles o para invertir conjuntamente. Contar con el acompañamiento de diferentes profesionales con trayectoría en el tema y visión de negocios siempre será útil.
Formas de rentabilizar la inversión en bienes raíces
Ya te hemos contado que es bueno invertir en bienes raíces. Ahora, te damos algunos tips para rentabilizar tu inversión:
1. Alquileres residenciales a largo plazo:
Uno de los métodos más comunes para ganar dinero en bienes raíces es invertir en propiedades residenciales para alquilar. Debes tener en cuenta factores como la ubicación, la existencias de tiendas alrededor, centros educativos, de salud, y la viabilidad.
2. Propiedades para reparar
Comprar propiedades y repararlas puede aumentar considerablemente su valor. Sin embargo, sea para vender o alquilar, a la hora de hacer reparaciones es preciso tomar en cuenta los costos subyacentes y el valor potencial.
3. Ser intermediario:
Una manera en que puedes ganar dinero en el sector inmobiliario sin tener capital es trabajando como intermediario entre un vendedor y un comprador. Puedes potenciar tus ganancias identificando propiedades vacías o que están atrasadas en sus hipotecas.
4. Inmuebles de vacaciones:
Si conoces a alguien con un departamento de vacaciones desocupado, investiga si está interesado en trabajar con sitios como Airbnb y ofrécete para inscribir la propiedad, tomar las fotografías, escribir la descripción y responder las preguntas de los posibles huéspedes.
5. Propiedades comerciales:
Las personas necesitan espacio de oficina o comercio para manejar sus negocios, así como estacionamientos para resguardar sus vehículos fuera del hogar. Estas ubicaciones físicas son fundamentales en el nicho de bienes raíces y puedes reunirte con varios inversionistas para adquirir de manera grupal este tipo de propiedades.
6. Invertir en terrenos:
Suele pensarse que es necesario ser un experto o tener muchísimo dinero para invertir en bienes inmuebles, y la realidad es que eso no es del todo cierto. Pues los lotes o terrenos son una opción muy viable para invertir poco y generar grandes ganancias. Esto, debido a que tienen un menor coste adquisitivo que un inmueble ya construido. Y muchos de ellos se ubican en zonas potenciales de gran plusvalía. Lo que los convierte en una inversión acertada y garantizada a largo plazo. Debido, también, a que las ciudades de todo el mundo se están expandiendo de forma vertical y horizontal a un ritmo acelerado.
7. Invertir en inmuebles usados:
Actualmente, existen muchos inmuebles usados que se encuentran detenidos en las inmobiliarias. Estos son aparatamentos, casas o edificios que por razones, ya sean financieras, personales o comerciales, aún no han sido adquiridos por ningún comprador. Es allí, en donde el inversionista debe estar preparado y ser capaz de identificar estas oportunidades. Por medio de una exhaustiva investigación y análisis del mercado. Para así lograr adquirirlos al mejor precio y en una buena ubicación. Y luego mejorarlos y venderlos con el fin de obtener un enorme retorno a corto plazo.
Cómo hacer una empresa de bienes raíces
Cualquiera que posea talento vendiendo propiedades, puede aspirar convertirse en dueño de su propio negocio de bienes raíces. Si eres dueño de tu propia agencia, puedes afrontar mejor las fluctuaciones del mercado. Además, contarás con varios agentes dividiendo sus comisiones contigo. Pero ¿cómo comenzar un negocio de bienes raíces? Acá te contamos los aspectos fundamentales:
1. Invierte en formación
Invierte en formación inmobiliaria y de calidad. Busca capacitación en telemarketing inmobiliario, email marketing inmobiliario, SEO inmobiliario y marketing inmobiliario de contenidos. También puedes buscar asesoría en el proceso de captación de propiedades y negociación inmobiliaria.
Muchos métodos de captación actuales son desacertados y, erróneamente, se toman como norma. Aprende a hacerlo de forma profesional y gana la confianza de tus clientes. Si los dejas satisfechos, ellos serán tu mejor carta de presentación.
2. Reúne capital suficiente
Ahorra dinero suficiente para afrontar los costos iniciales, los cuales incluyen rentar o comprar un lugar y el equipamiento de tu oficina. También es importante velar por la buena imagen de tu negocio e invertir en el diseño del logotipo de tu marca, un cartel para la oficina, carteles para las propiedades y un sitio web. Los gastos operativos también son importantes y deberías tener un fondo para cubrirlos por al menos tres o cuatro meses.
3. Obtén tu licencia
Para ser agente inmobiliario, necesitas una licencia. En la mayoría de los estados de los Estados Unidos, por ejemplo, debes aprobar un curso, tener 21 años y haber trabajado como vendedor de bienes raíces durante dos años. Averigua cuáles son los requisitos en tu país.
4. Ubica y equipa tu oficina
No solo el tamaño de tu oficina es importante. Escoge una ubicación que tenga visibilidad y aparcamiento para tus agentes y clientes. Para equiparla, lo esencial es comprar muebles para la zona de espera y de la sala de reuniones, un escritorio y una silla para la recepción, un fax, una fotocopiadora, sistema de teléfono y al menos una computadora.
5. Haz una radiografía de tu sector
Muchos agentes inmobiliarios creen que conocen bien su mercado hasta que les preguntas el número de viviendas habitadas que hay en su zona y el número de locales y oficinas. Conocer el mercado es importante. Por ello, debes invertir tiempo en estudiarlo.
6. Recluta agentes y entrénalos
Para que tu negocio de bienes raíces se distinga de otros, debes brindar agentes capacitados, con credibilidad y que generen confianza en tus clientes. Los agentes establecidos tendrán una continuidad que te beneficiará. Y, probablemente, los que se están iniciando requieran de entrenamiento para que no cometan errores legales. Ofréceles entrenamiento y actualizaciones de conocimiento de forma regular.
7. Capta clientes
Sin clientes no hay ventas ni alquileres, y mucho menos rentabilidad. Para atraer clientela, puedes pagar desde publicaciones en periódicos de bienes raíces, en radio y televisión hasta contratar una empresa de optimización para estimular la visibilidad de tu sitio web en los motores de búsqueda.
8. Crea un sitio web
Procura alcanzar a todas las audiencias. Para hacerlo de forma digital puedes establecer un sitio web que luzca profesional. Aquí puedes exponer tu listado de servicios. Aproximadamente el 80 % de los compradores de casas comienzan a buscar la propiedad en línea. No pierdas esta oportunidad.
Aprender sobre marketing inmobiliario online también será de utilidad. Invierte presupuesto en publicidad online para saber lo que funciona en tu zona, con qué tipos de inmuebles y en qué circunstancias.
9. Contrata un seguro
Los seguros contra errores y omisiones son una pieza fundamental de un negocio de bienes raíces. Como empresa, legalmente tienes responsabilidad indirecta por las acciones de tus agentes. El seguro contra errores y omisiones te cubre en el caso de que un cliente insatisfecho demande a la agencia.
10. Deja claras las normas
En un negocio de bienes raíces, puedes contratar agentes fijos, pero también agentes independientes. Con estos últimos, desarrolla un acuerdo que estipule las comisiones, el código de ética y tus políticas del uso del espacio de la oficina.
11. Sé empático
La empatía es la capacidad de ponerse realmente en la posición de los clientes y entender su frustración. Desarrollar la empatía te permitirá lograr una relación de confianza e ir creando una buena imagen de marca que transmita los valores de tu organización y que construya una relación de calidad.
Palabras finales
No cualquier persona puede dedicarse al negocio de bienes raíces, dado que, desde un gran inversionista hasta un bróker deben poseer talentos y habilidades fundamentales. Hay que poseer cualidades, por ejemplo, para aprovechar precios de remate hasta en un 50% de su valor, como es el caso de la propiedad que queda en garantía de algún préstamo bancario. También se deben desarrollar destrezas para aprovechar precios de preventa en inmuebles nuevos y así obtener ganancias inmediatas al vender la construcción terminada.
Las posibilidades que se abren en el mundo de los bienes raíces son muchas y son muy rentables. Pero para aprovecharlas hay que estar bien informado e invertir en conocimientos.
